宿遷市市區住宅專項維修資金 使用管理辦法

 　　第一條為了加強市區商品住宅專項維修資金的管理，維護業主的合法權益，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，根據《物權法》(中華人民共和國主席令第六十二號)、《物業管理條例》(中華人民共和國國務院令第504號)、《宿遷市住宅專項維修資金管理實施細則》（宿政辦發〔2008〕72號）等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條凡本市市區行政區域內按照有關規定統一、足額歸集并存入市區維修資金專戶的住宅專項維修資金使用適用本辦法。

　　第三條專項維修資金應當用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　業主應當增強商品住宅共用部位、共用設施設備維修、養護責任。物業服務企業應當按照物業服務合同約定，承擔商品住宅共用部位、共用設施設備的日常維修、養護管理。

　　第四條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、對講門鈴、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第五條宿遷市建設局和市財政局負責對市區住宅專項維修資金的使用進行監督管理。

　　第六條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第七條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　?。ㄒ唬┰诒Ｐ奁趦鹊纳唐纷≌灿貌课?、共用設施設備的維修和更新、改造費用；

　?。ǘ┮婪☉斢山ㄔO單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　?。ㄈ┮婪☉斢上嚓P單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　?。ㄋ模斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　?。ㄎ澹└鶕飿I服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維保和養護費用。

　　第八條市區住宅專項維修資金的使用，按照以下程序辦理：

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　　物業服務企業應當依據業主、業主委員會或者居民委員會的意見及查勘結果，提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》（附件1）；

　　沒有物業服務企業的，由業主、業主委員會或者居民委員會提出使用建議，并在市建設局和市財政局指導下，委托相關單位制定《維修和更新、改造方案》。

　?。ǘI主確認

　　《維修和更新、改造方案》應當經專有部分占相關建筑物面積三分之二以上且占相關人數三分之二以上的業主書面同意，并在小區明顯位置進行公示。商品房屋面、墻體滲漏，急需維修的，由需要維修的相關業主書面同意，經業主委員會批準同意后即可進行公示。

　?。ㄈ┺k理申請

　　物業服務企業或者相關單位到市建設局和財政局辦理專項維修資金使用申請，并提交下列材料：

　　1、《宿遷市住宅專項維修資金使用申請表》（附件2）；

　　2、《維修和更新、改造方案》（附件1）；

　　3、《業主大會或者相關業主書面確認證明》（附件3）及《維修和更新、改造方案公示證明》（附件4）。

　　市建設局和市財政局在受理專項維修資金使用申請時，要件齊全并符合使用條件的，在接件后3個工作日內應予以審批。

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　　業主委員會或者受托的物業服務企業應當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業施工企業，并與中標的施工企業簽訂工程施工合同。

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　　工程竣工后，物業服務企業或者相關單位應當組織業主、業主委員會、施工企業及市建設局、財政局負責共同對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》（附件5）。

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　　物業服務企業或者業主委員會應委托專業中介機構對工程造價進行審計，費用計入維修和更新、改造成本。

　　物業服務企業或者相關單位應當按照審計的結果填寫《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》（附件6），并進行公示。

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　　物業服務企業或者相關單位到市建設局和財政局辦理住宅專項維修資金付款手續，并提交下列材料：

　　1、《宿遷市住宅專項維修資金付款審批表》（附件7）；

　　2、《工程招投標證明》（附件8）；

　　3、與施工單位簽定的施工合同；

　　4、《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》及《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊公示證明》（附件9）；

　　5、工程審計決算書及發票（查驗原件留存復印件）；

　　6、《維修和更新、改造工程驗收報告》（附件5）。

　　市建設局和財政局自受理之日起5個工作日內，將維修和更新、改造工程款支付到施工單位，并按照分攤清冊從相關業主個人賬戶中核減。

　　第九條因維修和更新、改造工程需要造成業主自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修和更新、改造成本。

　　第十條本辦法自公布之日起施行。

　　附件：1、維修和更新改造方案

　　2、宿遷市住宅專項維修資金使用申請表

　　3、業主大會或者相關業主書面確認證明

　　4、維修和更新改造方案公示證明

　　5、維修和更新改造工程驗收報告

　　6、維修和更新改造工程決算費用分攤清冊

　　7、宿遷市住宅專項維修資金付款審批表

　　8、工程招投標證明

　　9、維修和更新改造工程決算費用分攤清冊公示證明

附件1：
維修和更新、改造方案

一、項目概況
          項目由           開發建設，坐落于          ，結構為        ，共有       幢，      戶，
         平方米，      年    月竣工，已超過房屋保修期。
二、申請使用專項維修資金的原因
據業主反映和現場查勘，項目            （樓棟號）存在
                                                   
                                的情況，嚴重影響業主正常生活，需要申請使用專項維修資金進行修繕。
三、維修和更新、改造內容
                                             
                                              。
四、維修和更新、改造費用
經查詢，本次申請使用專項維修資金的          （樓棟號）共有專項維修資金余額               元。
工程預算費用為           元，涉及    戶、      平方米，每平方米分攤費用為      元/平方米，按照受益業主所擁有的商品住宅建筑面積的比例分攤到戶。該方案經專有部分占相關建筑物面積三分之二以上且占相關人數三分之二以上的業主書面同意后，維修和更新、改造工程費用從相關業主個人賬戶中核減。
五、維修和更新、改造組織方式
本次維修和更新、改造工程以      招標方式確定施工企業。經業主大會決定       （委托、不委托）專業中介機構對工程造價進行審核。
工程竣工后，由物業服務企業組織業主、業主委員會、施工企業及市建設局、財政局對工程進行驗收，并共同簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。
擬于      年    月    日起，以               方式對維修和更新、改造方案進行業主書面確認。
六、決算費用約定
決算費用未超過工程預算金額的       %時，業主視為同意，最終按照決算費用進行分攤，并從相關業主個人賬戶中核減。

業主委員會主任（簽字）          單位負責人（簽字）
業主委員會副主任（簽字）
年    月    日               年    月    日
（業主會蓋章）            （物業服務企業蓋章）

附件3：
業主委員會或相關業主書面確認證明

為了保障住宅的正常使用和共用設施設備的安全運轉，根據實際情況，　　　　　  　　項目擬于　　　年　　月對已超過保修期的　　　   　　　　　  　（共用部位、共用設施設備）進行維修和更新、改造，涉及　       　　戶業主，建筑面積
　　　  　平方米，工程預算　　　　　元。
維修和更新、改造方案已于     年    月    日，經業主書面確認，      戶業主同意使用專項維修資金，占應確認業主戶數的    ％，其擁有房屋建筑面積　　　  　平方米，占應確認建筑面積的    ％。根據《物權法》和《物業管理條例》規定，已有超過專有部分占相關建筑物面積三分之二以上且占相關人數三分之二以上的業主書面同意使用專項維修資金。
《維修和更新、改造方案書面確認明細表》等申請資料真實，如有虛假，愿承擔相應責任。
特此證明
附：維修和更新、改造方案書面確認明細表原件

業主委員會主任（或相關業主）（簽字）  單位負責人（簽字）
業主委員會副主任（簽字）
年　　月　　日                 年　　月　　日
（業主會蓋章）              （物業服務企業蓋章）
維修和更新、改造方案書面確認明細表

業主在進行書面確認前，應當認真閱讀維修和更新、改造方案內容并注意以下事項：1、書面確認必須由業主本人簽字；2、維修和更新、改造費用按建筑面積分攤，從下列相關業主個人賬戶中核減。

附件4：

維修和更新、改造方案公示證明

坐落于           的       項目，對已超過保修期的　　　
  　　　　　  　（共用部位、共用設施設備）實施維修和更新、改造，其《維修和更新、改造方案》、《業主大會或者相關業主書面確認證明》已于     年    月    日起，采取             方式進行公示，公示期    天。
以上情況真實，如有虛假，愿承擔相應責任。
特此證明

業主委員會主任（簽字）        
單位負責人（簽字）
業主委員會副主任（簽字）         

　    年　　月　　日            年　　月　　日
（業主會蓋章）         （物業服務企業蓋章）

附件5：

維修和更新、改造工程驗收報告

工程名稱：                              

組織單位（蓋章）：                        

竣工工程驗收組成員名單

工  程  概  況

附件6：
維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊

         項目維修和更新、改造工程已驗收合格，現按照維修和更新、改造工程決算費用進行分攤，并從下列相關業主個人帳戶中核減。

業主委員會主任（簽字）                        單位負責人（簽字） 
業主委員會副主任（簽字）                     
年   月   日                                  年   月   日
（業主會蓋章）                             （物業服務企業蓋章）

附件8：
工程招投標證明

為了保障住宅的正常使用和共用設施設備的安全運轉，根據《宿遷市住宅專項維修資金管理實施細則》第二十一條的有關規定，           項目于     年    月以     招標方式對已超過保修期的                        （維修和更新、改造工程）進行招標確定施工企業。
該項目投標單位有              、                  
            、              ，其投標的標價分別為      
        、          、         。經對投標單位的企業資信、工程質量、投標標價、施工工期等因素進行評議，最終確定中標單位為            ，其中標的標價為             。
以上情況真實，如有虛假，愿承擔相應責任。
特此證明

業主委員會主任（簽字）         單位負責人（簽字）
業主委員會副主任（簽字）

　    年　　月　　日            年　　月　　日　
（業主會蓋章）          （物業服務企業蓋章）

附件9：

維修和更新、改造方案工程決算費用
分攤清冊公示證明

坐落于          的       項目《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》已于   年   月   日起，采取         方式進行公示，公示期    天。
以上情況真實，如有虛假，愿承擔相應責任。
特此證明

業主委員會主任（簽字）
單位負責人（簽字）
業主委員會副主任（簽字）

　    年　　月　　日            年　　月　　日
（業主會蓋章）         （物業服務企業蓋章）