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第一章總則
第一條為了規范物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》的規定，結合本市實際情況，制定本細則。
第二條本市行政區域內的物業管理活動適用本細則。
第三條本細則所稱物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理并維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第四條本市行政區域內的各種物業都要逐步建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。
第五條建筑面積在1萬平方米以上的機關、企事業單位辦公樓、工業區以及住宅小區都要通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理。配套不齊全的，要在當地人民政府組織下，有計劃地進行綜合整治，提高配套水平，逐步創造條件，實行物業
第六條零星分散物業（含不達規模的物業，原產權單位已不存在的生活大院、宿舍樓，居民自建房屋等）由所在社區統一管理?？梢越M建物業公司負責管理，也可以選聘具有資質的物業管理企業實行專業化管理。
第七條市、縣（區）房地產行政主管部門是本市行政區域內的物業管理行政主管部門，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
各級地方政府有關部門和單位，應當在各自職責范圍內，共同做好有關管理工作。
第二章業主自治管理
第八條物業管理區域應按規定建立業主自治管理組織。
業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主多于100戶的，可推選業主代表，組成業主代表大會（以下稱業主大會）。住宅區一般以每棟或每單元為單位推選1―6名業主代表。
業主代表應是熱心公益事業、責任心強、具有一定群眾基礎、具備一定組織協調能力和議事能力、積極維護業主利益和帶頭履行業主義務的產權人。業主代表應由業主大會籌備委員會組織推薦候選人，經民主選舉產生。
業主大會的議題應提前告知業主或業主代表，業主大會決定的事項應及時在本物業區域內公布。
第九條業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票，其它物業按照其擁有物業的建筑面積計算，建筑面積100平方米以下房屋為1票，100平方米以上的每滿100平方米為1票
第十條住宅區內已交付使用的物業建筑面積達到30%，不足50%，但使用已超過1年的，應當參照召開首次業主大會與選舉產生業主委員會的程序和辦法召開首次臨時業主大會，選舉產生臨時業主委會，臨時業主委員會行使業主自治管理相應的權利和義務。
住宅區符合成立業主委員會條件時，應依照條例和本細則規定及時組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第十一條首次業主大會（含首次臨時業主大會，下同）應當在物業所在地的房地產行政管理部門和街道辦事處的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備委員會，負責業主大會籌備工作。
第十二條首次業主大會籌備委員會負責做好下列工作：
?。ㄒ唬﹨f商確定召開業主大會或業主代表大會的形式、時間、地點和內容；
?。ǘ┐_定召開業主代表大會的，協商確定業主代表人數，組織推薦業主代表候選人，審查業主代表候選人資格，組織民主選舉業主代表，產生的業主代表應當在物業管理區域內公布；
?。ㄈ﹨f商業主委員會組成人數，并按業主委員會成員條件推薦業主委員會委員候選人，候選人名單及基本情況應當在物業管理區域內公布；
?。ㄋ模┢鸩輼I主委員會選舉辦法、章程和業主公約草案，并在大會召開前15日發給參加會議的成員征求意見；
?。ㄎ澹┳龊谜匍_首次業主大會的各項會務準備工作；
?。┲鞒终匍_首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第十三條首次業主大會除行使細則中規定的權職外，還應審議通過以下事項：
?。ㄒ唬I主大會和業主委員會議事規則；
?。ǘI主委員會日常工作權限；
?。ㄈI主委員會選舉辦法；
?。ㄋ模┪飿I管理企業的選聘辦法；
?。ㄎ澹┪飿I的有關公共管理規定；
?。┻x舉產生業主委員會。
第十四條首次業主大會選舉產生的業主委員會，經物業所在地街道辦事處初審同意后，自選舉產生之日起30日內到物業所在地物業管理行政管理部門申請登記確認。業主委員會申請登記確認應當提交下列材料：
?。ㄒ唬I主委員會登記確認表；
?。ǘI主代表、業主委員會選舉辦法及選票；
?。ㄈI主大會審議通過的主要事項。
第十五條業主委員會可以通過推選產生主任1名和副主任若干名，業主委員會不得從事經營活動。
第十六條業主委員會依據條例的規定履行職責，督促全體業主、使用人遵守物業管理的法規、規章、制度和業主公約；幫助物業管理企業實施本區域的物業管理，配合物業管理企業解決在實施管理服務中的重大問題；接受物業管理行政管理部門、街道辦事處的指導和監督，積極配合社區建設管理。
第十七條業主委員會主任享有下列權利：
?。ㄒ唬┴撠熣匍_主業委員會會議；
?。ǘ┙洏I主委員會授權，核簽物業維修等項目的費用，代表業主委員會對外簽約或簽署文件；
?。ㄈI主委員會授權的其他事項。
業主委員會主任應當履行下列義務：
?。ㄒ唬┳袷匚飿I管理法規、規章、規范性文件的規定和業主公約、業主委員會章程，辦事公正、負責；
?。ǘ┩瓿蓸I主委員會交辦的工作；
?。ㄈ┐順I主委員會處理事務；
?。ㄋ模┙邮苄姓芾聿块T的培訓和指導。
第十八條業主代表、業主委員會委員每屆任期由業主大會約定，可以連選連任。業主代表、業主委員會任期屆滿3個月前，物業管理行政管理部門、街道辦事處應當指導、督促換屆選舉。業主委員會負責換屆選舉的具體籌備工作，參照召開首次業主大會的方式成立換屆選舉工作籌備委員會。
物業管理企業應當配合做好業主委員會換屆選舉的日常事務性工作
第十九條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
第三章物業管理企業
第二十條物業管理企業應在取得企業法人營業執照之日起30日內，向所在地物業管理行政管理部門申領資質證書。
物業管理行政管理部門按照有關規定對申領資質證書的物業管理企業進行資質等級審查，并報市物業管理行政主管部門核定資質等級。物業管理企業領取資質證書后，方可從事與資質相應的物業管理服務活動。
第二十一條物業管理企業資質實行年檢制度。年檢重點是物業管理企業前期物業服務協議或物業服務合同、物業管理服務質量、從業人員持證上崗、業主和業主委員會對物業管理企業的評議、年度工作業績、財務報表、資質登記的有關事項變更以及執行法律法規政策等方面的情況。
第二十二條物業管理行政管理部門應加強對物業管理從業人員培訓，提高從業人員整體素質，實行持證上崗。
第四章物業管理服務
第二十三條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，報物業所在地物業管理行政管理部門備案。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
《業主臨時公約》至業主大會審議通過的業主公約生效時終止。
第二十四條新建住宅區物業銷售前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業提前介入，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業服務協議，承擔前期物業服務。房地產開發管理部門應當把物業管理提前介入作為核發商品房預（銷）售許可證的前置條件。新建住宅區物業出售時，物業管理企業應當與物業買受人簽訂前期物業服務協議。該協議中約定的物業具體服務事項、服務質量要求、服務費標準及其它事項應與物業管理企業和建設單位之間簽訂的前期物業服務協議中有關內容相一致。
第二十五條業主委員會成立后應當及時續聘或者通過招標方式重新選聘物業管理企業，并簽訂物業服務合同。
第二十六條前期物業服務協議和物業服務合同中必須約定物業管理具體服務事項、服務質量要求、服務費標準、服務費收取辦法、服務期限、裝飾裝修管理服務以及其它事項。
物業服務事項應包括以下內容：
?。ㄒ唬┪飿I共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理；
?。ǘ┕灿镁G地、花木、建筑小品等的養護與管理；
?。ㄈ┤粘－h境衛生管理服務，包括公共場所、物業公共部位的清潔衛生、垃圾的收集和清運等；
?。ㄋ模﹨f助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。其中安全防范和交通車輛管理必須明確約定具體的服務標準和責任；
?。ㄎ澹┪飿I裝飾裝修的管理服務；
?。┕芾砼c物業相關的工程圖紙、住用戶與竣工驗收等檔案資料
?。ㄆ撸┙M織開展社區文化娛樂活動；
?。ò耍└鶕I主和物業使用人要求，提供的特約服務。
物業管理企業應當自前期物業服務協議和物業服務合同簽訂之日起十五日內，將合同報物業所在地物業管理行政管理部門備案。
第二十七條物業管理服務應當保持物業管理區域內房屋及共用設施設備完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求實施：
?。ㄒ唬┌凑战K省規定的技術標準和行業規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，實施管理服務；
?。ǘ┰跇I主使用房屋前，將物業的共用部位、共用設施設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關規定告知業主；
?。ㄈ┙洺ξ飿I管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護；
?。ㄋ模┌l現物業的共用部位、共用設施設備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業服務合同的約定進行維修；
?。ㄎ澹┙拥轿飿I損壞報修時，限時進行維修和處理；
?。┳龊梦飿I維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊；
?。ㄆ撸┟堪肽晗驑I主委員會報送物業維修、更新費用的收支賬目，接受審核；
?。ò耍┙⒐_征詢業主意見制度，定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；
?。ň牛┌l現違反條例、本細則或業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會、社區居委會和有關行政機關報告；
?。ㄊ┌凑瘴飿I服務合同約定的要求，做好業主委員會、業主、使用人委托的其他管理服務事項；
?。ㄊ唬┪飿I管理企業應當在社區居委會的指導和監督下協助做好社區管理、社區服務的相關工作。
第二十八條物業管理行業應當推行行業規范和服務標準，積極開展物業管理達標創優活動，提高整體管理水平。建立物業管理服務等級評定制度，鼓勵物業管理企業采用先進的管理服務標準，提高管理服務質量。
第二十九條普通住宅的物業管理公共服務費應按照政府指導價標準在前期物業服務協議或者物業服務合同中約定，并由物業管理企業按照約定向業主收??；共他物業的服務費由當事人在前期物業服務協議或者物業服務合同中協商確定。
第三十條建立合理公開、質價相符的物業管理服務政府指導價格體系。按照物業管理行業服務內容進行項目分類，按照分類項目制定等級服務質量標準，按照社會成本測算各個服務項目等級標準價格。讓業主和業主委員會根據自己的服務要求和承受能力，自主選擇服務項目、服務等級，自主選聘物業管理企業。
第三十一條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業單位向業主或者使用人提供的服務，應當按戶計量，直接向最終用戶收取有關費用。任何單位不得強行要求物業管理企業代收代繳有關費用，確需委托的，應當與物業管理企業簽訂委托合同，實行有償服務。物業管理企業代收代繳有關費用時，不得價外加價，也不得向業主另外收取手續費用。
第五章物業的使用和維護
第三十二條新建物業在規劃建設時，應當制定物業管理實施方案并在物業開工前報所在地物業管理行政主管部門備案。建成后，建設單位應及時向物業管理行政主管部門申請進行物業管理配套設施驗收，未經驗收不得交付使用；驗收不合格的，應在規定的期限內做好整改工作。
建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建筑面積的3‰―4‰無償提供物業管理服務用房，其產權屬該住宅區全體業主共有，由托管的物業管理企業使用；同時提供相應的社區服務用房。
物業管理服務用房、社區服務用房、文體活動用房、停車庫（場）、垃圾中轉站、活動廣場和綠地等配套設施應當按照設計用途使用，不得改變用途；確需改變的，應當依法辦理相關手續。
第三十三條新建物業進行接管驗收時，業主委員會、物業管理企業應與建設單位明確物業的質量問題處理方式。
第三十四條物業管理區域內的住宅不應改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃和房屋安全的要求，應當征得相鄰業主、業主委員會和物業管理企業的書面同意后，報經規劃部門批準。
第三十五條業主或使用人裝修物業，應遵守國家、省和市有關裝飾裝修的管理規定，應當事先告知物業管理企業，并與其簽訂物業裝飾裝修管理服務協議。
物業裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：
?。ㄒ唬┭b飾裝修工程的實施內容；
?。ǘ┭b飾裝修工程的實施期限；
?。ㄈ┰试S施工的時間；
?。ㄋ模U棄物的清運與處置；
?。ㄎ澹┪飿I外立面設施、防盜窗、空調及太陽能的安裝要求；
?。┙剐袨楹妥⒁馐马?；
?。ㄆ撸┕芾矸召M用；
?。ò耍┻`約責任；
?。ň牛┢渌枰s定的事項。
物業管理企業應當按照物業裝飾裝修管理服務協議實施管理。發現違反協議和有關規定的行為，應當立即制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關部門依法處理。
第三十六條因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復和賠償。
第三十七條任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地、綠地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意，與物業管理企業簽訂書面協議，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。
第三十八條一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立物業共用部位、共用設施設備維修基金。維修基金的管理與使用按照市建設局、財政局[2003]163號、[2003]19號文件執行。
第三十九條依據規定籌集的維修基金屬業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第四十條維修基金由房地產行政管理部門代管，所代管的維修基金，應當定期接受業主委員會和財政部門的檢查與監督。
維修基金應當存入物業管理行政管理部門指定的銀行，專戶存儲、?？顚Ｓ?。
第四十一條新建商品房的建設單位應當在辦理新建商品房屋所有權初始登記前，足額交納代收的維修基金；在辦理商品房所有權初始登記時，應當向房地產登記部門提供交款憑證
第四十二條房屋在國家規定的保修期滿以后的維修、更新費用，按照下列規定承擔：
?。ㄒ唬┓课菔覂炔糠值木S修、更新費用，由業主自行承擔；
?。ǘ┪飿I管理區域內的物業共用部位、共用設施設備的大修、更新改造從維修基金中列支，按項目維修費用占受益面積應分配維修基金的比例分攤。
物業的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全時，房地產行政管理部門和街道辦事處應當督促限期維修。
第六章投訴
第四十三條物業管理行政管理部門和街道辦事處應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主、使用人和物業管理企業等對違反條例和本細則行為的投訴。投訴接待的地點、時間應予以公布。
第四十四條物業管理行政管理部門、街道辦事處受理投訴后，應當及時調查處理。投訴人對處理意見有異議的，可以向上一級行政主管機關提出書面復核要求。
物業管理行政管理部門受理投訴后，應當在5日內作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調查核實，并自受理投訴之日起30日內將處理意見回復投訴人。
投訴人對物業管理行政管理部門的處理意見有異議，可以向市物業管理行政主管部門提出書面復核要求。市物業管理行政主管部門應當自受理之日起30日內，將復核意見回復投訴人
第四十五條投訴內容涉及其他行政管理部門職責范圍的，物業管理行政管理部門應當自受理之日起5日內，移送有關行政管理部門處理，并告知投訴人。
第七章法律責任
第四十六條業主、使用人違反業主公約、業主臨時公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約、業主臨時公約的，業主委員會或者相關的業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。
第四十七條物業管理企業和業主未按照本細則規定和物業服務合同約定履行義務的，當事人一方可以向業主委員會或者街道辦事處和物業管理行政管理部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第四十八條對于業主、使用人不遵守規章的行為，經教育不改的，社區居委會、業主委員會可以把他們的行為公示出來。
業主、使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納，物業管理企業可以催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金。
不能及時足額交納物業服務費的業主，不得當選為業主代表和業主委員會委員，其所在相關單位應積極幫助做好思想教育工作，必要時應當代為收繳。不能及時足額交納物業服務費的業主代表和業主委員會組成人員經教育不能改正的，可依法罷免。
第四十九條資質年檢不合格的物業管理企業，物業管理行政管理部門應責令其限期整改；整改仍不到位的，由物業管理行政主管部門降低其資質等級，直至吊銷其資質證書。
第五十條對物業管理區域內未經規劃部門審批進行建設的建筑物、構筑物或其它設施以及違反市容環境衛生、市政管理等法津、法規、規章規定的行為，業主委員會和物業管理公司應當及時予以制止，制止無效時，應當向城市管理行政執法部門報告，由其依法處理；違反建設工程規劃許可證規定進行建設的各類違法建筑物、構筑物和其它設施，由城市規劃管理部門依法處理，有關部門應當配合查處。
第八章附則
第五十一條本細則由宿遷市建設局負責解釋。
第五十二條本細則自2004年5月13日起施行。